七、城市商业网点规划的主要内容
编制城市商业网规划，涉及的内容和方面很多，但必须有重点。我们在参与许多城市商业网点规划编制工作中，体会到以下几个方面是必须不可少的。根据原国家经贸委对编制商业网点规划的要求，也是这样的。
（一）城市商业网点的空间布局
商业网点的空间布局是要回答商业网点在城市哪些地方设置商业网点？设置什么规模的网点？设置什么行业，设计什么业态的网点？如何才能使这些网点合理布局，满足城市人民生产、生活需要。这是编制商业网点规划的一个重要内容之一。
在一个城市一般要按三级商业中心区进行规划、布局，即城市商业中心区、地区性商业中心区、居住区（或社区）商业中心，有的城市还增加了环城交通干道的商业群布局（包括环绕城市的环路，如北京的二、三、四、五环路，南宁的快速环道、邕江两岸带等） .
1 ．市级商业中心区 :
城市商业中心区是城市的形象，是城市商业发达的标志，是城市生活中心，具有较强的聚集和辐射功能。主要为本城市和流动人口服务。因此，要具有一定规模、档次和集聚度，行业要全。商业中心区经过多年的开发，许多城市都具有一定规模。随着城市向外延伸、发展，城市空心化也会随之到来，这是在规划中心区必须注意的一个问题，北京的王府井，前门大栅栏已有先例。为此，对商业中心区，一般的情况是，控制总量，调整结构，提高档次，增加服务功能。控制总量，我认为一个大城市商业闹市区商业面积控制在 40 — 50 万平方米，，中等城市控制在 30 — 40 万平方米，小城市在 20 万平方米适宜。调整结构，主要是调整大中小企业结构和业态、行业结构。大型商业不宜在商业中心区建的太多，以防止过度膨胀，过度开发。增加服务休闲功能，因为本区是以流动人口为主，因此商业中心区在发展一些品牌店、专业店、老字号、精品店的基础上。要大力发展以购物、餐饮、休闲、娱乐、金融服务为一体的商业群结构。同时，要提升档次、提升品位，创造一个良好的商业氛围和一个有文化气息的商业中心区。在规划中，还要特别注意扩大和改善停车场地，方便消费者前来购物。
2 ．区域性商业中心区：一般位于城市某个区段的中心，或者是交通枢纽地段，旅游、大中专学校以及居民集中区域。这一个区域有对繁华商业区的客流起分流作用，兼有辐射和带动周边地区商业发展的功能。区域性商业中心，根据城市规模的不同，可以有 3 — 5 个或者更多。区域性商业中心，有稳定的消费群体和自然形成的商业功能，比如在大中专学校区的消费群体主要是老师、学生和科研人员，旅游区主要是旅游和参观的流动人口，不同的消费群体在商业布局上，在商业结构上，应有不同的要求，还有自然形成的专业商业街区，饮食建材、服装、五金交电等等。每个区域性商业中心有其本身的特点，这在商业网点布局规划中必须十分注意到。这些地区除一般性的满足居民生活需要外，更要发挥在经营其一类商品或其一行业的特色，做好、做足。
3 ．居住区（社区）商业中心。居住区商业中心是居民社区内商业网点相对集中的小型商业区，是满足居民日常生活需要的主要商业区。随着城市的向外延伸、发展，许多城市，一般采取组团式建设居民住宅区。有的规模发展得越来越大时，就自然形成了卫星城，如北京的望京等，人口规模已超过二十多万人。这种情况另当别论。我这里主要是指一般规模为 1 — 3 万人口的居民小区，凡是新建社区其商业网点必须与住宅建设同步规划、同步建设。社区商业中心的规模可按人口密度和集中度，或辐射半径进行布局。通常半径在 1 公里范围，按每人平均 0.5 平方米布局。社区的行业配置应是以居民开门七件事（柴米油盐酱醋茶）进行配置，要有一家综合超市（面积大约 500 平方米左右），兼营生活服务项目。其他小型店铺有小杂货店、洗衣店、餐饮店、美发美容店、药店、音像店等，以及银行、邮局等。在社区要大力发展各类连锁店，特许经营，使连锁超市进社区。我认为一个城市社区要占到全部零售营业面积的一半左右，才算合理结构。
4 ．环城交通干道商业群。为了解决城市交通日益拥挤的情况，许多城市在向外延伸发展的同时，开辟环绕城市的交通干道，有的二环，有的更多达到四、五环。新发展起来的环道周围，特别近邻城市中心的二、三环，形成了一部分卫星城和居民住宅区，加上环道的两边比较空旷，因此在城市总体规划时，商业网点的规划要相应跟上去，布局商业的各行各业。对环道的商业网布局一般要布局大型商业网点（如购物中心、大卖场、大的货仓式商场）或者大型商品交易市场（如农产品交易市场、建材市场、生产资料市场等），以有利于城市的交通疏散和购物。
（二）城镇商业发展与布局
城市所辖郊县是城市与农村的桥梁和纽带，是城市工农业产品的交换地和聚集地。城镇建设对提高城市化水平，沟通城乡物资交流，发挥城市功能，优势互补，促进城乡经济协调发展，具有十分重要意义。城镇商业在城镇经济中具有重要地位、作用。根据科学的发展观和城乡经济协调发展的规律，在城市总体规划和商业网点规划中，给予城镇商业发展一定的位置是十分必要的。在规划城镇商业发展和布局中，要合理规划县级城镇和规模稍大点的乡镇。对县级城镇要按建设县或商业中心区进行布局。乡镇按为满足农村农民生产、生活需要进行布局。两级城镇的商业发展，要根据该地区的产业优势，确定其发展方向。比如有的郊县的优势，是“菜篮子”，就要大力发展以蔬菜为主的农副产品市场体系。有的是以城市“花园”为优势，就要发展以旅游为中心配套的商业、饮食服务业；有的是以小商品生产、加工为主的，就要发展小商品市场体系，等等。在城镇商业网规划时，还要注意按照中小超市进乡镇的发展思路，连同上述产业优势，一并纳入城市商业网点规划中，一并规划，一同建设，一同管理，使全市，包括郊县的商业网点规划、建设、管理协调发展。
（三）城市商业街的建设与布局
一个城市的商业街，不仅是人们购物、餐饮、休闲、娱乐的集中场所，同时也是旅游、观光的景点。商业街是一个城市的缩影和精华，是城市的“窗口”和“名片”。商业街汇集了某一专业、某一行业的精品店。它以中小型为主，品种齐全，品牌经营，特色服务以及售后服务精细。可以满足人们多样需求，符合人们未来消费的发展趋势。规划与建设好商业街，对于繁荣城市经济十分重要。它是城市商业资源的一种整合，也是商业向更高级阶段发展的一种趋势。商业街一般位于城市中心地带，要有大量的公共设施存在。所以它的建设需要很强的规划性。要想把商业街规划好，一定要有特色，要体现城市人文环境的特点，要弘扬老字号的传统，按此建设起来的商业街，才有生命力和影响力，都有灵魂。不至于成为好看不实用的“摆设”。目前，在商业街建设上有贪大求豪华的现象，或者过于富丽堂皇，缺乏城市的“灵魂”，没有“灵气”。以至招商困难，客流上不去，只能成为一个“景点”，或者想当然，把商业街搞的过大过长，有的城市建“十里长街”的商业街，违背了人们消费、步、行的规律，往往适得其反；还有的不顾客观需要，违背消费规律，人为的造“街”，许多公共设施不配套，等等。这些都需要在规划建设商业街引起注意的。对老的商业街进行改造时，一定要注意解决停车（停汽车、自行车、摩托车）的问题，这是今后商业网点规划十分注意要解决的问题，否则商业街建成了，有车族去不了，效益上不去。新开发商业街，更要谨慎从事。
（四）各种商业业态与布局
各种商业业态的合理发展，是城市流通现代化的重要内容之一，也是城市商业网点规划的一个重点。目前我国超市、综合超市、货仓式商场、购物中心、精品店、专业店、网络购物、电视购物、邮购、拍卖、信托以及百货店，已经成为城市商业发展的一个亮点和增长点。各种业态的发展必须处理好超市和其他各种业态的关系，商业与饮食服务方面的关系，店铺销售与无店铺销售的关系，购物中心与专业店之间的关系等等。在规划中既要有发展重点，又要使各种业态合理、协调，按比例的发展。目前重点要发展超市、便利店。这是当今人们消费的主流业态，与人民生活关系十分密切。随着人们生活水平的提高，城市的发展，在一些大的城市，特别是经济发达的一些城市可以适当建一、二个规模较大的购物中心，但一定要控制总量。
（五）商品交易市场的发展与布局
商品交易市场是适应现阶段工农业生产发展和人民生活水平的一种商业组织形式，在我国社会主义初级阶段，商品交易市场将会较长时期的存在，很多城市商品交易市场十分活跃，成为城市经济不可缺少的。目前商品交易市场存在的问题，比较突出：综合市场多，专业市场少；规模小而散；交易方式、管理方式落后；占街为市的马路市场还比较普遍；重复建设，竞争激烈，有场无市；市场经济主体和管理主体职责不清；服务功能不完善；市场的辐射力十分弱小等等。因此，在商品交易市场的认识中，存在的两种倾向，都是不可取的。问题是要提高市场的规范化，现代化水平，同时要对市场进行合理布局，在大城市一定要整顿“马路市场”，有的要取消。在市区内由于交通的拥挤，根据城市功能的划分，要向城市的城郊结合部和城市的外环路发展，而且要对各种专业市场提出一个合理布局的要求。
（六）网络商业的发展与布局
这里所指的网络商业是连锁商业和电子商务。网络商业是商业现代化的重要标志之一，也是提高商业组织化程度的重要措施。目前连锁商业已渗透到人们生活的方方面面，是其他各行业乐于采用的一种商业组织形式。在编制城市商业网规划时，要针对网络商业的发展，提出具体的量化发展目标，以便促进网络商业更快的发展。连锁商业重点要发展与人民生活关系密切的业态和行业，比如超市便利店、快餐店、美发美容店、书店、修理店等。在布局上要向社区发展。电子商务的发展，首先要发展基础信息系统，对商品实行统一代码、分类，建立企业信息平台，提高信息技术的应用水平，改变“信息孤岛”现象。加快信息的整合利用，建立信息处理系统，商务信息平台，承载供应链管理流程和物流配送系统，电子商务范围，实现资源的共享。最后还要建立流通信息预警、预报、预测系统，发挥应急反应的作用。
（七）物流配送的发展与布局
配送中心是流通领域由粗放经营向集约化经营转变的重要措施，是实现商流、物流、信息流、资金流统一的关键环节，也是实行连锁经营的必备条件。建设物流配送中心是一种企业行为，但必须有政府部门在规划、规范、协调方面加以组织和引导。要引导有关厂商、企业和仓储运输业采用股份制的形式，利用现有的设施和技术，共同投资兴建的大型现代化的、为多家企业和连锁店服务的社会性的配送中心，承担对用户、零售企业和连锁店所需商品的进货、仓储、加工、分装、配组、调运等功能，以利于提高流通效率，推动商业现代化。物流配送的布局，由于占地面积大，投资回报相对低，基础建设周期长，因此在规划物流园区更要做周密调查，需不需要建物流园？建多大规模？能不能带来物流、资金流、信息流等，这是需要反复论证，反复比较，特别是要通过专家们的研究，才能拍扳的。我们在给城市作规划时，反复了解，这个城市产业优势是什么；商品总量，特别外销率多大；需要通过配送、向外运输的交通条件如何；商品流的流向规律经哪儿流动和集聚，等等，不搞清楚这些，仓促上马，大建物流园区，必然又会出现重复建设，有“园”无“流”，没有货物怎样能流动起来。
（八）饮食、服务业发展与布局
饮食服务业是城市人民生活中的一个不可缺少的行业，随着人民生活水平的提高，饮食服务业中的快餐、风味小吃、餐饮食品、送餐以及美发美容等已成为大众消费的热点，增长速度较快。大力发展服务业，提高服务业比重，也是商业网规划中的重要内容之一。为此要积极开发以大众服务为特色的餐饮市场和以家庭服务社会化为主的服务市场，在网点布局上，要接近居民和流动人口的消费。
（九）展览业发展与布局
展览业是新兴行业。随着国内外的交流，展览业发展很快，在商业网点规划中，要给予一定的重视，但不是所有城市都要盖展览馆，发展展览业，要根据城市所处的经济地位而决定。现在有点刮风，一看展览业油水大，拼命改造、扩建展览馆，造成不少城市展览馆业过剩，“有馆无展”，浪费了城市资源。
为了使规划更加具有操作性，有的城市除了编制商业网点总体规划外，还按上述内容编制子规划，如大型商业店铺发展规划、商业街规划、商品交易市场规划、物流配送中心发展规划、电子商务规划等等。这些子规划是对商业网点总规划的具体化。编制商业网点规划，还要做到图文并茂，以设计精美的地理信息图与文字内容相配合，让规划的使用者一目了然。
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