《21世纪城市商业发展之路》城市商业（网点）及商业地产规划设计指南开始发行——访北京首商城市规划设计研究院院长曹伟

    21世纪的城市是自然景观与人文意境的融合体，是随心所欲行为的试验基地。商业在其中，是最能表现人文关怀的肌理因素。本书为您提供一整套商业规划设计的理论体系、结构模式和方法系列，设计一个舒适、自在的消费空间，为策划一种经营城市商业和商业地产的发展提供了一种崭新的科学程序和指导方法。
     日前，由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路-城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》开始发行，这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍，有国务院专家王西来教授和中国著名设计规划师曹伟共同编辑，《21世纪城市商业发展之路》一书的出版，将为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供一些可资借鉴的设想；为丰富中国商业（网点）布局理论的研究成果库，为从事城市商业（网点）布局规划和商业地产规划设计的策划者，送去一些典型案例。
记者：城市商业规划和商业地产规划设计作为城市建设的一个重要环节，您认为作为规划设计师要着重关注哪些方面？
    我和王教授多年从事商业问题的研究，为许多城市做过商业（网点）布局的规划建议和商业地产店址选择、商店定位等方面的实用课题，写过有关的专著和研究报告。多次酝酿写一本比较系统而可读性、实用性较强的关于商业（网点）布局问题的书，但都由于各方面的原因而搁置起来。现在这样的一本书呈现在读者面前，希望能体现我们的初衷，受到读者的关注，也欢迎读者和同行专家的指正。
    我们写作本书的主要宗旨是，对商业（网点）布局、店址选择及商店设计这一问题作比较全面的理论阐述和实际介绍，使读者获得有关知识，并能用之于实践。系统地学了它，对于经济类大专院校师生来说，可以帮助他们充实经济学特别是商业经济学学科知识；对于广大的在职商业干部和商业企业管理人员、企业家、决策者更可以从中获得对本职工作或本企业的实际应用效果。
记者：商业（网点）布局在国民经济中的地位是什么样的呢
    我国一年几万亿元的商品，靠的是商业的网、纽带、分销作用以达到最终的使用者和消费者。全国成千万家的店铺表面上是个自独立的，有的是连锁的，它们通过相互交易，形成庞大而密切的商流、物流、信息流。恰似一张网布满全国，每个店铺仿佛是这张网上的“结”。商业网是流通生产力的重要构成部分，是商品流通领域的基本物质基础 我国商业网目前大体有五千万左右从业人员，有近万亿的商业库存。还有商誉、管理等无形资产，这些都是流通生产力的重要构成因素。但商业用房、铺面、营业设施等有形的商业，则是人员、货物等因素的客观载体，没有了这些，五千万个就业岗位靠什么依托和开展业务？大量商品又何以存放和陈列？广大顾客又到何处去何处去同商人成交商品？我们平时一提到商业企业，首先就必须了解它有多大营业面积，它的店址何在，它的营业设施如何……这些商业网因素就是这家店铺的基本物质基础，是这家店铺作为社会流通生产力之一的重要构成因素。凡谋划开店铺首先就是选店址、立基建项目、装修门面、筹划经营定位等基本工作。一个城市的总体规划同样必须把它的商业规划和道路规划、公用设施规划、住宅区规划等一样作出安排，才能形成一个完整的有良好预期效果的全市总体规划。城市、城市，没有“市”何以能成为“城市”？何以建设和经营城市以下不断提高人均GDP和生活水平。可以说商业网是以人为本、为人民服务的重要物质设施。
记者：目前中国在商业规划方面有哪些方面的问题？
    改革开放三十多年,我国商业（网点）布局有了长足的发展，但是在布局、结构、店址选择等方面也存在许多亟待改进的问题。
一、布局不尽合理
    东部多、西部少，老城市多、新城市少，这有历史和经济发展水的因素，也有规划等工作问题。布局不尽合理更主要表现在一些城市本身。许多城市的通病是老城区多，而新城区少，特别是新建的社区少，增加了人民生活的不便。许多大城市没有明确的市级商业区、区域性商业中心、社区商业中心的层次观念。有的城市过度开发原来的商业繁华区，或盲目兴建高档的商业步行街，而对全市5年或10年的商业（网点）布局却心中无数，造成畸重畸轻现象。
二、经营者在店址选择、经营定位等方面的科学性比较欠缺
    一般地说，大型商店在这些方面还比较重视，经过多方面的调查研究或邀请专家做有关的咨询报告，在此基础上才选定店址和确定经营定位。但粗枝大叶，凭主观臆断，听任主管官员拍板等现象仍是屡见不鲜，反面的教训不胜枚举。至于一般中小店铺，特别是小杂货店、理发店、小饭馆等，业主很少有这方面的基本知识，也不去找同行请教，更说不上请专家咨询，单凭自己的资金或人力资源（例如擅长）找一个地点租下或买下就开始装修“择吉开张”，结果客人不多生意不旺，只好关门大吉。作者在住地附近多次见到此类现象，各地也大体相仿。一个店虽不大，但全国这类事是成千上万的，总的社会资源浪费是巨大的。
三、商业（网点）布局规划工作应进一步深入，并与实际情况结合
    北京、上海、广州、武汉、深圳、大连等大城市近些年由主管部门结合专家制定了5年或10年全市商业（网点）布局发展规划，并把它尽可能纳入城市总体规划，使之具有法定的指导和约束作用。作者参加过一些城市的这类规划的研究、咨询或论证，认为这是促进商业（网点）布局调整和合理化的正确选择。国家商务部十分重视此项工作，多次发文要求大中城市均须制定商业（网点）布局规划，显著地推动了这项基础工作。但是，许多城市仍没有商业（网点）布局规划，有的制定的规划内容粗糙，多数没有同城市总体规划相结合，不具有法律约束力，对实际工作的指导作用不大。
记者：您能谈谈您和王教授出版的这部《21实际城市商业发展之路》都包括哪些方面的内容？
    本书论述了商业（网点）布局的规划和法制建设，这是针对我国商业网点建设与发展存在的根本性问题，促进其走上科学化、现代化的重要建议。
     本书第三、四、五章针对我国城市商业发展以及城市撒谎能够有网点规划的本质、趋势研究进行了介绍，这是研究和懂得有关商业（网点）布局问题的基础。
     本书第六章针对我国城市商业发展以及城市商业网点规划的原则进行了阐述，这是在我国现有环境背景下具有实际操作的原则性意义第六、七、八、九、十、十一、十二、十三、十四、十五、十六章分别就商业（网点）布局和店址选择的基本理论——“区位理论”作了系统的深入地介绍，以及全国或地区的商业中心布局、一个城市的商业街布局、一个城市商务中心（CBD）的商业（网点）布局、购物中心布局、社区商业（网点）布局、物流园区系统作了详细的论述，这些都是商业（网点）布局的基本内涵。
    第十七章针对地下商业空间的开发利用以及规划设计进行了阐述，这是对于商业发展寻求新的发展空间实践中具有实际操作意义的探索。
    第十九、二十、二十一、二十二、二十三、二十四章对商业地产的规划、设计、布局和发展策略进行了详细的论述，分别介绍了各种业态店址选择、店堂设计和商品陈列，对实际工作有重要的参考与指导价值。
    总之，《21世纪城市商业发展之路》一书的出版，将为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供一些可资借鉴的设想；为丰富中国商业（网点）布局理论的研究成果库，为从事城市商业（网点）布局规划的策划者，送去一些典型案例。

任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲所长给与《21世纪城市商业发展之路》一书高度评价。
    日前，由中国商业出版社出版的《21世纪城市商业发展之路- 城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》开始发行，任国务院发展研究中心市场经济研究所所长任兴洲所长和世界新经济研究院院长陈瑜对《21世纪城市商业发展之路》一书的出版进行了积极的评论。
     这是一本关于城市商业发展和商业地产规划设计指南的专业书籍，有国务院专家王西来教授和中国著名设计规划师曹伟共同编辑，《21世纪城市商业发展之路》一书的出版，将为实现城市商业（网点）布局规划的科学化、规范化和国际化，推进全国城市商业（网点）布局规划的全面工作，提供一些可资借鉴的设想；为丰富中国商业（网点）布局理论的研究成果库，为从事城市商业（网点）布局规划和商业地产规划设计的策划者，送去一些典型案例。
     其中任兴洲所长评论说,商业功能是城市最基本、最核心的功能，是满足城市居民物质生活的基本保证。商业也是城市发展的重要引擎，它不仅是城市的主要产业之一，能够聚集人气、商气、财气，形成良好的商业氛围，而且对金融、旅游、会展等服务产业的发展能够起到重要的促进作用。商业还是商业文明和地域文化有机结合的重要载体，诠释着城市的特色和基因，重要商业设施往往成为一个城市的地理座标和文化标志物，甚至具有“城市之魂”的意义。
    商业的重要载体当然是各类商业设施，或者说是商业网点，近些年来，更是以商业地产的形态呈快速发展之势。商业设施加快建设不仅增加了城市商业服务面积，提升了为消费者服务的能力，而且也提高了现代化水平，改善了消费环境，对改善城市形象也发挥着重要作用。然而，也必须看到，在商业网点和设施快速发展的同时，也出现了亟待关注和重视的问题，就是商业网点发展的规划和规范问题。
    商业规划是整个城市规划的重要组成部分，在很大意义上影响着一个城市的总体规划。这是因为，一方面，商业是为城市居民的生产生活服务的，与城市规划有机结合的商业规划和布局最能体现其科学性、便利性，最能体现“以人为本”；另一方面，商业设施的布局、商业业态的结构对城市的交通以及人、物的流向有着重要影响。还要看到，大型商业设施具有物质体量大、投资成本高、沉淀性强的特点，其盲目发展和过度集中，易产生交通拥挤、物流不畅、配套设施不协调等社会问题，也极易对便民利民的中小商业形成挤压。因此，很多国家和城市都对商业网点布局，特别是对大型商业设施进行比较严格的管理和规划。另外，商业规划的必要性还源于城市土地和空间的有限性，科学合理地利用城市空间，促进商业有序发展是城市发展的内在要求。
    近年来，商业地产快速发展，给城市商业网点规划带来了新的课题和挑战。与住宅地产不同，影响商业地产的因素有很多，包括城市区域整体功能的分工、商业项目定位、项目所处区位、商业业态选择、商圈半径、商业氛围、竞争环境、目标群体购买能力、交通状况、项目特性，商业设计、开发商实力等等。商业地产既要遵循商业发展规律，又要符合地产发展规律，还要与城市整体规划有机结合，因此是比住宅地产更复杂、约束条件更高的商业存在，更需要依托商业规划和网点设计，避免商业地产开发的盲目性，防止单纯强调建设规模，忽视资金压力，片面强调高档次，忽视市场客观需求，单纯注重概念宣传，忽视科学定位和管理的倾向，形成理性开发、运营的环境。
    当然，中国各地区的城市差异性和市场差异性都很大，东西横跨近万里，南北温差最大时可达五十度；一些风土民情也使当地消费者对商业网点有独特的需要。因此，如何体现特色也是商业网点规划和具体设计中的关键内容。
    “十二五”时期是我国经济发展和居民消费水平提升的关键阶段，扩大内需的战略方针将进一步促进居民消费需求的增长，城市商业将迎来平稳较快发展的战略机遇期。在这样的背景下，对城市商业网点和商业地产开发进行科学规划尤为重要。尤其对商业地产的开发、定位乃至后续的经营管理都需要很好的研究和设计。
    《21世纪城市商业发展之路—城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》一书，正是在上述背景下出版的。此书是由我非常尊重的王希来教授和在商业网点规划设计方面崭露头角、颇具才华的曹伟先生编著的。他们通过对国内多个商业地产项目的分析研究和对大量实际案例的剖析，着力研究和探求国内商业网点建设的客观规律，总结了一些商业地产开发的成功经验和失败的案例，系统地提出了商业地产发展的总体定位以及关键要点，这对我国城市商业网点的建设以及商业地产的健康发展无疑是非常有益的。

（注：任兴洲现任国务院发展研究中心市场经济研究所所长、研究员。兼任中国市场学会副会长、中国物流学会副会长、中国商业经济学会副会长、中国消费者协会理事等社会职务）。

    陈瑜院长评论说，世界经济正处于一个大发展、大变革、大调整的新的历史发展时期，特别是在世界性金融危机影响的形势下，世界各个国家、地区、企业和行业面临一个共同的任务，就是寻找新的经济发展方式和新的经济增长极。城市商业的发展，也面临着同样的任务。
    商业行业是国民经济的重要组成部分，本书作者本着高度的历史责任感，从城市商业发展的两大关键问题——商业（网点）布局和商业地产规划作为切入点，为中国城市商业发展寻找新的经济发展方式和新的经济增长极，进行了认真的研究和思考。
    建国60多年来，我国商业布局从无序到有序，到规范化、科学化、国际化，经历了一个漫长的过程。改革开放30多年来，我国在城市商业布局和商业地产规划方面，取得了长足的进步，但仍然存在着许多亟待解决的问题，诸如商业（网点）布局不尽合理、商业资源配置无序、社会资源浪费，以及业态结构缺乏层次、网点功能单一，大型百货、购物中心相对过剩，而食品、日用品等店铺相对缺乏等诸多问题，都需要在改革和创新的发展中予以解决。
    本书内容全面、翔实，既有深入的理论分析，又有具体的实际案例。从理论和实践结合的高度，对当前需要解决的商业规划和商业地产规划中存在的问题，提出了科学的、切实有效的解决方案，为21世纪城市商业发展提出新的发展理念和新的发展思路，并为城市商业发展的研究者、规划者、设计者和实践者提出一整套系统的、规范的、极具操作性的和可资借鉴的范本。因此，本书具有很高的科学性和鲜明的实践特征。
    本书是我国第一部商业（网点）规划和商业地产指南的专著。两位作者都是商业规划领域的专家，为许多城市做过商业布局规划和商业网点规划方面的实用课题，并写出诸多研究报告和专著。从这个意义上说，本书是作者在商业规划领域的集大成著作。
    我相信，本书将引领我国城市商业（网点）规划和城市商业地产规划踏上科学化和规范化的发展之路。
（注：陈瑜现任世界新经济研究院院长、知识资本国际联盟主席、消费资本国际联盟主席、中国信用经济发展学会名誉会长、中国国际问题研究和学术交流基金会高级顾问等职务）

据《国际商报》2004年6月21日 报道： “我国商业地产全线飘红”
　　房地产市场竞争趋向激烈、楼盘日趋紧张、房子越来越难卖，这是房地产商们的共识。但进入 2004 年以后，社会各界关注的房价并没有出现规律性的竞争焦点，以北京为代表的城市商业地产不但没有出现预测指数的下降，反而房子呈现“出奇”的好卖，北京楼市全线走红。无论是城市的公寓还是郊区的住宅；无论是城南的普通经济适用房，还是城北富人区豪宅；无论是望京、中关村、亦庄一些老的热点区，还是京沈高速、京石高速新的热点区域；无论是三千元的普通商品房，还是上万元的别墅区；无论是小户型，还是主流住宅产品；无论是新开的楼盘，还是消费者已经熟悉的老楼盘。商业地产商感觉“房子好卖”，消费者感觉“今天不买，明天就有可能买不着”的印象。剧《北京青年报》报道，以往怀里揣着百万元存折，在北京 CBD 内找“豪宅”的买房人，感觉“今年买房与去年在上海买房不一样，没有以往上帝的感觉了。”
　　2004 年上半年楼市房子“全线走红”，表现在三个方面：一是大大小小的售楼处人满为患。不管是新盘还是旧盘，不管是城里的回迁住宅还是顶级豪宅，不管是郊区的花园洋房还是庭院别墅，几乎所有售楼处一改 2003 年的冷清，出现人满为患的局面。北京亦庄开发区，“金地格林小镇”、“上海沙龙”、“境界”等售楼处，周末看房人络绎不决。二是楼盘销售速度加快。北京“远洋山水”开盘不到一个月，一期 1000 套房子全部卖完。北京“当代万国城”国际寓所开盘一个月内，全部售罄。北京“第七街区”每月销售量 120 套以上。北京“世纪城三期”、“房山百合公寓”出现排号买房的现象。三是买房人遇到“买不到房”的恐慌。其中一位消费者在位于北京西部发展带看中“远洋山水”一套房子，他要求销售人员打个 9.9 折，商讨数小时，销售人员委婉告之，不仅不会打折，而且今天不定，明日就可能没有了。这位消费者不信，第二天再去时，那套他看中的房子已被他人买走。
　　 据有关部门统计， 2004 年上半年北京楼盘销售的成交备案数据显示，销楼成交额比 2003 年同期上涨了 30% 。出现全年飘红因素集中表现在五点上。
　　 第一、金融政策的收缩、楼盘入市的速度放慢、供应量减少导致房价上扬。 2003 年 6 月中央银行 121 号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》； 2003 年 8 月国务院 18 令《关于促进房地产市场持续健康发展的通知》； 2004 年 3 月国务院《商业银行房地产贷款风险管理指引》； 2004 年 4 月 27 日起 ，全国商业银行暂停发放包括房地产开发贷款、个人住房抵押贷款等多项贷款； 2004 年 5 月 9 日 上海江沪浙土地和房地产工作座谈会提出提高固定资产投资税利率的办法。上述一系列金融政策的出台，把房地产投机行为和消费行为严格区分，规范了房地产市场，但客观上促进商业房地产价格普扬。
　　 第二、土地政策的从严、减缓新盘入市速度、利用机率提高、导致房价上升。 2004 年 1 月 9 日 ，北京市建设、国土、规划、发展改革四部门统一暂停受理审批“开发建设单位申报的经营性项目”； 2004 年 2 月 4 日 ，北京市国土、土改委、规委、建委、检察局五部门联合制定 4 号文件，规定“除纯粹的危改项目外，绿化隔离地区建设项目用地、小城镇建设项目用地、开发带危改项目用地、国家级开发区和科技园区外非生产加工型一般性高科技项目用地等五类经营性用地，在办理国有土地使用权出让时，均需通过招标、拍卖、挂牌方式在土地交易市场公开进行； 2004 年 3 月 31 日 ，国土资源部文件规定“开展经营性土地使用权招标拍卖挂牌出让情况”进行执法监察，并要求各地要在 2004 年 8 月 31 日前 将历史遗留问题处理完毕； 4 月 30 日 北京市政府办公厅转发了国务院办公厅关于“深入开展土地市场治理整顿严格土地管理文件的通知”，明确指出：治理整顿期间，全国暂停审批农用地转非农建设用地； 5 月 4 日 ，北京市人民政府办公厅转发了国务院办公厅“关于清理固定资产投资项目”的通知，清理已开工建设的在建项目和已提出申请、政府部门正在受理且尚未开工的拟建项目，重点清理城市快速轨道交通、高尔夫球场、物流园区、大型购物中心等项目，以及 2004 年以来新开工的所有项目。国家土地政策和北京市国土房管部门出台的一系列文件面世后，对房地产市场的规范政策力度加大，彻底扭转了以往商业地产政策“雷声大雨点小”的局面，客观造成商业地产价格上涨趋势，楼盘供求速度减缓，新盘“入市”明显减少。
　　 第三、政策的变化、“封地”带来地价房价上涨的“业内传言”，促使很多买房人仓促买房的重要原因。在北京上地、亦庄、西四环等地区楼盘售楼处的现场调查显示，就像北京人热衷关注“国家大事”一样，北京楼市的政策变动、业内知名人士的观点在一定程度上影响着北京的买房人。
　　 第四、一些楼盘“低开高走”的销售价格策略，导致市场出现房价上涨的势头。 2004 年新盘的价格正在逐步挤掉水分，销售价格越来越低，与楼盘的真实价格越来越接近。在这个基础上，随着市场的水泥、钢材等建材的涨价和对货运车辆的控制与民工工资放发的规范，提高了房地产的开发成本，上半年平均房价比 2003 年同期上涨了 3% 。
　　 第五、“买不到房的恐慌心理”造成房价上涨。售楼处的人满为患，如户型的紧俏、房价的上调等风潮，使很多买房人产生“恐慌意识”，认为稍有迟疑就买不到心仪户型，房价看着上涨的“恐慌心理”支配着部分城市购买人群的行为，进而促使售房人身价上扬。
　　 以北京为代表的 2004 年上半年商业地产全线飘红，还要持续一段时间，但最终还要走向平稳健康地发展。正确看待商业房地产市场客观发展规律，认真分析商业地产消费群体构成，实现商业地产市场的科学定位是十分必要的。