商务办公地产规划

    商务办公应该分为三个阶段：第一个是住宅里办公，为什么会成为主要的形态呢？最主要的原因是低成本，对自身形象要求不高，要求很容易的解决办公需要的公司有这样一种需求，这是最原始的，正是考虑到有这样需求的存在；第二个阶段是把住宅建成了既可以住又可以办公的，即SOHO是第二阶段的产品，其实可以称为一住一商，既可以商又可以住，这是第二个阶段；第三个阶段实际上就是以住宅或者公寓做成的纯办公，不能居住。
    第一个阶段他不是有意识的，这种项目更多是自发形成的，比如它在比较好的位置、地段，也许是规划部门的失误，本来那个地方应该做成商务办公，结果他批了住宅了，结果大家一看，办公也挺好。潘石屹可能是这种意识比较强的，直接就搞出一个SOHO来。现在市场上的商务办公楼基本上属于第三阶段了。因为它确实有前两个阶段有一些不太方便的地方，比如你的设计不完全能够满足商务办公的要求。原来的开发商可能设想，包括我们在做项目的时候也在想，如果我又能够满足居住的要求又能够满足办公的要求那不是更好嘛！其实我们发现不是这么回事儿，为什么？因为你满足住宅的要求和办公的要求差别很大，想都满足到最后谁的要求都不能满足，这可能是出发点很好，既满足居住的要求又能够满足办公的要求，好像两个客户群你都能占到，到最后来讲居住和办公的人都感觉不方便。
    如果说现阶段，这个阶段到底是哪个阶段？像现代城、建外SOHO，我们不知道它只是品牌形象，还是SOHO本身定义的使用功能。第三个阶段实际上只是以住宅和公寓立项，即使是办公形态依然会有问题。刚才提到一个问题就是说商住类的能不能做成甲级写字楼，我个人的感觉是绝对不可以的。它之所以批你住宅或者公寓立项，其实言与之意由于它的使用性质包括你的目标客群都决定了做成顶级写字楼一定是不合适的，通常我们发现如果是商务办公楼的，目前为止没有做成甲级写字楼的。为什么会这样呢？可能原因比较复杂，一个是位置，包括它的使用性质，更重要的是它的目标客户，既然是商务办公他面对的客户是中小投资者或中小阶级，他面对的客群就是这样，所以他做成甲级写字楼可能性并不大。
    从你的立项到规划你要满足住宅，你毕竟是住宅和公寓立项，最后还有一个验收的问题，做成甲级写字楼还有一定矛盾的地方。
    我们讨论商务办公楼分成两个方面。我们在讨论的时候应该把它界定清楚。一个是应该以住宅立项的，另外一个应该是纯写字楼的。住宅立项性质也经过三个阶段。在市场的变化过程中，因为公司本身的成本和规模导致他选择一些低成本的办公环境，这是一个方面。像总部基地这样的产品现在放弃了一些甲级写字楼超甲级写字楼以外的有关生态、低密度这种办公的要求，比如总部基地副中心也是目前写字楼中间的建筑，他们也代表一个阶段。
    说到商务办公楼的保值增值，分成几个层面：一个是前期和后期，另外一个是硬件和软件。如果使得商务办公楼能够保值增值从规划开始就要适合商务办公楼，否则你后面再怎么管都做不到位。比如你的配套是否满足办公的要求。举个例子，比如很多开发商这方面没有考虑到的，像电梯比较慢，这就比较麻烦了。比如说你有没有厨房、有没有气，如果你做了厨房和气了，那你就不能够避免他在里面做饭，如果你从一开始就避免了这种可能性的发生，这样都是使得你后期能够体现或者保证它是一个纯的办公的使用功能，这是很重要的。
    我们在前期做设计的时候基本上我们就让物业管理参与我们的设计工作。物业管理也要从管理的角度看待这个问题，比如车位应该怎样设计，这个前期我们也让物业来参与。把项目的情况及时向业主告知，比如这个区域租金从3块涨到4块，比如其他区域目前的市场发生了什么样的变化，我们可以通过沟通平台告诉我们的业主现在他所能够体现物业管理给他服务的一些理念。