降低房价应从规划入手

    目前政府出台的一系列限价限购政策，是要从根本上解决房地产价格上浮的问题还是让普通或者低收入家庭也可以得到基本的住房呢？就现在的商品房房价而言，即便是再怎么降，老百姓也还是买不起，比如北京的房价平均30000 ~40000元每平方米，即便是房价降一半，甚至降到四分之一，针对中低收入的家庭而言也买不起房子，每个月几千块钱他怎么买！他该买不起，还是买不起，现在的房价即便是5000元一平方米，也有相当一部分老百姓买不起。更何况目前大量的房价政策出台后，房价仍然不涨也不降，或者说降幅非常的有限。
    我不认为商品房价格遵循市场规律的浮动。如果发生上浮的情况是开发商造成的负面效应。作为政府是否应该遵循市场规律，用科学的方法进行调控呢？比如要想控制房地产，我认为首先应从城市规划入手规划出足够的居住用地空间，同时将居住用地按照国家能够宏观调控的原则和新的市场需求进行科学的细分和操作。其实政府出台的一系列房地产政策的根本目的是解决和满足城市中低收入者的住房需求，是否一定要将这样的诉求目标与房地产价格的控制结合在一起而去用计划经济的思维模式和操作原则去干涉价格呢？
    从经济学的角度而言，任何商品价格的浮动有个主要的原因，就是供需关系，由于在历史中许多中国家房屋的居住条件和居住条件现状远远不能满足普通中国家庭的要求,因此大多数家庭需要的改变居住条件现状,从而产生了对于新式住宅的大量需求,当房地产需求多的时候,那就是房地产需求大于共济，有人说这是所谓的地产钢性需求。在这样的需求背景之下，居住用地土地供给资源的稀缺则在这样一个特定的背景环境下表现的非常突出。而居住用地土地供给资源为什么稀缺呢？根本原因还是中国的城市规划手段的偏差。比如目前的中城市规划用地性质的四类性质定级已经不能够满足目前居住用地的发展需要，现在的四类性质定级方法只是从开发力度层面和建筑形式的层面定级，目前中国居住用地的分类方法主要是按照以下的原则进行分类，所谓“一类居住用地”是指独立式住宅集中、拥有齐全的配套设施、并且布局完整的用地，独立式住宅的层数基本是3层或3层以下； “二类居住用地”涵盖了分布广泛的以多层、中高层及高层单元式居住建筑为主；“三类居住用地”主要是针对在工业区、仓储区和学校（尤其是大学）等功能区中配套建设的居住建筑物用地；“四类居住用地”则是将原农村居民住宅用地及其相应的配套设施作为单独的一个用地中类。但没有从使用的性质和居住需求的层面定级，这样粗狂的土地定级分类使得中国城市所有的居住土地的出让形式只能以土地招牌挂出价最高者得地的唯一的形式进行开发，从某种意义上来讲作为地产开发企业最主要的目标就是追求利润最大化，而在没有违反政策的前提下这样的目标诉求无可厚非。但从某种意义上讲简单的土地分类和唯一的招牌挂土地出让形式恰恰是房地产价格大幅度上浮的罪魁祸首。其实到现在为止我们还没有科学的将住宅用地细分。
    如果从二十年前就开始细分居住用地并有计划的进行规划，那么就可以从多层次去改善老百姓的居住条件，通过商品房发展就不用限制商品房发展，让地方政府通过土地开发获取效率，开发商也可以获取效率，从宏观上来讲呢，可以形成一个良性的循环。
    科学的居住用地分类首先应分为保障性基本住房用地、商品房用地两大类，保障性住房分为廉租房、限价房、经济适用房和政策性租赁房，并且尽可能的保障供应同时严格审核购房人的资格和条件；而商品房可以分为普通住宅、高级住宅和别墅，商品房用地则完全可以进行市场化运作，同时政府还针对性的通过用地性质和指标来进行调控。那么无论是建设新的城市，还是在进行旧城改造，都要尽可能地增加保障性住房的土地空间指标，必然从以前的2%提升到50%甚至于60%去建设保障性住房，用30%至40%的土地进行商品房开发。政府在进行整体的城市建设过程中并不会有有太大的损失，GDP也不会受太多影响，因为可以去规划腾退出一些新的居住用地空间。这个比例只是一个设想，甚至于20%或者30%的保障性住房用地都能比现在解决更多的问题。当保障性住房的供给能够满足普通家庭的需求时候，也就无所谓开发商品房的价格浮动了，开发商品房的价格完全可以遵循市场的规律而不需要按照计划经济的思维和操作方式进行。但是现在为什么做不到呢?因为现在的居住用地规划非常混乱，也就是二十年前大多数的政府都在用土地出让实现城市经济的发展。过去进行城市化建设有一个很大的问题，就是没有一个针对居住用地进行分类和改造的科学指标，没有一个科学的细分，有多少是保障性住在房、有多少是商品房。在过去的二十年全部都是招牌挂的方式进行土地出让，全部都是谁给的价钱高就给谁。而对于开发商而言没有一点错，当开放商议最高的价格得到土地后，在价格问题上政府也就没有权力进行限制，因此对于追求利润最大化的开发企业而言再加上市场的刚性需求，价格上涨时不可避免的事情。
   其实，理论上讲地产开发是整个经济循环链中的一环，就是说当一个开发商获取利润，不应考虑开发商赚多少钱，应该想想开发商给社会带来了什么样的价值。先不说政府在这当中获得了多少GDP的产值，单从开发商来讲，第一，他改善了老百姓的居住条件。第二，使地区快速的城市化。第三，解决了大量的就业问题。第四，连带地带动了很多产业，比如说钢铁行业、水泥行业、建材装饰行业、家具行业、装饰行业等等。因此又产生了新的经济发展的增长和消费水平的带动。这样它就像一个环形一样，最终会回到社会当中，社会繁荣了又会有人去买房来改善自己的条件。所以说这是一个良性循环。而在这个产业链当中政府不应该简单地去采用不平衡的政策，只考虑到解决房价高的问题，而不去考虑这些不平衡的政策会给社会带来什么样的负面效应，把这一环当中的某一个珠子给摘下来。如果把开发商这个珠子摘下来，那么整个经济产业链就会断裂而带来更多的负面效应，最简单的例子，就是很多农民工没有工地去工作他们就没有收入，会造成很多的失业，很多钢铁企业没有销售、没有产业、没有资金进行流动，因为房地产不景气，很多家具装饰行业也必将受到很多的影响等等。所以把一个珠子摘了后带来的负面效应对整个社会将会造成负面影响。政府在采用一些政策的时候应该采用平衡的政策，而不是片面的只考虑一个点。
    而到现在为止面临的很尴尬的局面就是政府要同时面对几个问题，根据国土部的要求，各地方国土厅应在限期内向中央上交保障房用地计划，但是由于用地缺口等诸多问题。各地的保障房供地计划一再推迟。当前地方政府的住房供应矛盾是，一个是保障房建设用地翻了一番，地方政府土地供应为难；另一个是保障房建设资金需要地方政府卖地支撑。无论如何，二者的同时需求都加剧了地方政府对土地的诉求。
    第一，最关键的问题是已经没有土地空间了。很多家庭的居住条件仍然不能满足普通家庭的需求,因此想改变居住的环境的家庭成为房地产的钢性需求, 如果一个中低收入的家庭无力去购买商品房，那么只能去买保障房。因为大家都想买,而地方上又没有足够的廉租房，限价房，经济适用房的保障性住房的供给，因为政府现状已经没有资源去提供了。目前在中国的城市规划中没有一个指标来针对居住用地进行控制，甚至可以说过去政府用来建保障用地很多地方连百分之一都不到,几乎所有的居住用地最终都是开发用地。如果在20年前就开始做规划的话，今天的用地空间就可以得到足够的保障，可能今天的房价问题和老百姓无房的问题早就已经解决了。那么现在的解决方法就是在老城区进行改造的时候，尽可能将保障性住房的指标考虑进去。在建新城的时候进行规划，进行统一的全盘的规划和土地空间的指标控制。
    第二，资金问题。目前，保障房的建设资金保障主要有三种模式，一种是政府筹措资金，开发商代建，比如廉租房；另一种开发商集资建房，建成后按照指定价格由政府回购，比如公租房；最后一种是政府在卖地的过程中，免费划拨给开发商土地，要求其配建。比如限价房。其中，前两种模式，需要政府免费提供土地，后一种配建的形式因为有一定幅度的土地收益相对更受地方政府推崇，按照10%的配建比例来算，也需要更多的住房供地。很多地方的保障性住房建设的资金完全由政府单面承担，政府实力有限，又要完成指标，也就造成了只建设房子而不考虑配套设施，最终造成了经济适用房并不适合居住，反而产生了许多负面效应。是否可以和开发商捆绑起来进行开发，让它捆绑进行经济适用房的建设和限价房的建设，让开发商不赔钱，少赚钱。另外，在保障性住房的土地方面可以进行合理的划拨或是一种优惠形式的出让。作为一个配套的条件给开发商完全的商品房开发政策，比如积极地去城市边缘和新区开发的新土地，把公共配套设施建好，不要对开发商进行价格的限制，在商品房市场完全地遵循市场经济的原则。限价房对于开发商来说他并不赔钱，限价房理论上讲目前它是有一套卖一套房，而对于开发商他没有资金压力，还有政府他也没有资金压力，但是你给开发商好处，他就给你一块地，他就让你去做，这样的话资金问题就解决了。政府就可以集中资金去建设保障性住房，政府也可以通过规划去平衡土地。这是一种两全其美的办法。政府可以解决老百姓住房的问题，开发商也有助于城市化改造，城市也可以进行合理的开发城市化建设。政府也可以通过很好的城市开发来获得GDP效益，同时也能创造很多社会效益。所以说解决这个问题就要进行整体的、全盘的规划，根本上应该从规划上入手。在商品房居住用地细分以后，让开发商既有钱赚，同时又承担社会负担。
    如果有一天大家可以有条件享受到保障性住房，又足够的资源提供，商品房房的价格自然而然的下降了，如果政府向让老百姓有房子住降不降价钱并不是最主要的问题，我认为只要老百姓有房子住，无所谓市场价格是高还是低。政府最主要的是要给提供空间和资源让老百姓有房子住，而不是一味地去打压开发商，一味地去压价，起不到一个根本的问题。
比如一个家庭有两套房是很正常的，比如在很多国家的家庭在郊区有一套，在市里有一套，完全没问题。普通家庭的居住面积一百二十平方米以下、九十平方米以下的，保障房是没问题的，但是商品房，难道中国人就不能住好点的房子吗?难道中国人就不能住别墅吗?任何家庭都可以住一套或两套房，这是很正常的现象，就是说第一套房我可以去买旧点的房子，第二套、第三套我为什么不可以去享受更好的房子，是否买第二套要有更多的限制呢？比如贷款的限制。如果某个条件好的家庭可以去买商品房，根据市场的自然规律，它该贵就贵、该便宜就便宜。当大多数的家庭当他有条件以后，那么他就对居住的需要有所提高。其实每个中国家庭都有权利享受最好的房子，比如政府有足够的资金给每个市民，每个公民提供保障性住房，只要是公民就有权利享受，这样就可以达到条件，当他有权利享受最基本的住房，就可以达到九十平米以内或一百平米以内，根据家庭，可以去规划指标，当他有了给好的条件就去享受给好的住房。
   目前在中国的经济适用房和保障性住房现在很多地方都是集中建设，而且在偏远地区建设。在偏远地区最大的问题就是很多配套设施并没有跟上，如果盲目地把配套设施跟上成本造价又会很高，而且现在的政策又没有一个很好的方法。我们只考虑到眼前完成指标，而并没有考虑20年、30年以后，这些地方会给社会带来什么样的影响。其实在美国、在巴西50年代搞这种保障性住房建设的时候，到70、80年代这个社会犯罪率的提高，与保障性住房在偏远地区集中建设有着本质的关系。而在美国已经开始大面积的拆除和腾退保障性住房，巴西也是在清理贫民窟。美国现在尽可能让一些穷人和富人平均的生活在一起，除了公共设施可以共享成本降低以外，有一个最大的好处就是可以享受教育，不管是穷人还是富人的子女，第二代、第三代享受很好的教育。当有很好的教育后，就可以找到很好的工作，就不会去做一些犯罪的事情，犯罪率就会降低。今天在进行保障性住房的规划时应考虑整个社会的发展，20年、30年甚至更远的时候给社会带来的问题。最佳的方案就是将保障性住房与商品房不要分开处置，如果要有条件进行新城规划，最好将保障性住房和商品房平均、分散规划。进行老城规划也是要将指标平均、分散，这样才会有一个最佳的效果。当人口合理聚集以后也可以促进包括商业等等全方位的发展，形成一个综合性的城市，一个综合性的城市才是真正有助于社会发展的城市。政府在制定这些政策的时候应该全盘考虑，从规划入手，让所有人有房住，这才是解决问题的根本方法。

作者：曹伟 博士
北京首商城市规划设计研究院 副院长
高级建筑师
注册城市规划师
商业地产规划专家
养老产业研究专家

2012年在罗马被授予马耳他骑士勋章
2008年获得意大利莱切艺术设计展唯一的最佳设计奖，首位获得欧洲艺术设计大奖的中国设计师
2012年获得伦敦亚洲战略中心颁发的年度的最佳设计奖
2008年中国建筑规划设计行业百强影响力人物
2008年中国绿色建筑规划设计金牌典范规划师
2009年编入《中国城市建设60年人物志》
2010年荣获典城市国际论坛规划与设计城市贡献奖

韩国仁川建筑协会专家委员
中国商业地理研究会理事
中国环境艺术设计联盟理事
中国城市商业网点建设管理联合会商业建筑评审委员
新浪城市频道特邀顾问
2008 年中国建筑规划设计行业百强影响力人物
2008 年中国绿色建筑规划设计金牌典范规划师
获得美国 GES 环境景观规划师资格
2012年获得马耳他圣西里尔大学城市规划博士学位
澳门亚洲国立公开大学 MBA 工商管理硕士
中央美术学院建筑艺术设计研究生

主持设计和参与多项国家大型工程和规划项目，编写《21世纪城市商业发展之路城市商业（网点）及商业地产规划设计指南》、《商业布局与网络结构》和《商业布局与商店设计》《重塑城市的人文和自然》专业书籍。

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